Durante el período 2000-2006, nuestro país vivió embarcado en una auténtica vorágine inmobiliaria que produjo que la media de los precios de los inmuebles superara 13 veces el salario de un trabajador. En el año 2007 tuvo lugar la famosa crisis financiera, la cual supuso un verdadero varapalo para el sector bancario internacional y, muy especialmente, para el nuestro. Las consecuencias en el mercado inmobiliario español no se hicieron esperar: se dejaron de vender pisos y los precios comenzaron a bajar.
¿Es ahora un buen momento para comprarse un piso?
No. Irremediablemente, los precios continuarán bajando. Los precios actuales son aún de burbuja, eso le tiene que quedar a la gente muy claro. Es muy mal momento para comprar ya que los precios van a continuar bajando durante mucho más tiempo. Hay que esperar al 2015 o incluso al 2016.
¿Cómo podemos saber si estamos ante una ganga?
La forma de ver si estamos ante un piso que esté en precio es tomar como referencia los precios de venta de 2005/2006 y hacer un descuento del 65-70%. Comprar más caro es de locos. Y en zonas de playa hay que ir a descuentos de 80-85%. Mientras tanto mejor alquilar.
Y los precios de los alquileres ¿es momento de negociar?
Lo mejor es alquilar y, sobre todo, renegociar un alquiler ya existente. Una forma muy efectiva es adelantar varias mensualidades exigiendo una rebaja en el precio de alquiler: los propietarios tienen horror de impagos (15-20% de los alquileres existentes acaban en problemas).
¿Esta crisis inmobiliaria tiene un final?
Hasta 2015-2016, los pisos ni tocarlos. La crisis del mercado inmobiliario se agudizará en cuanto suban los tipos; las hipotecas subirán de precio, mermará la demanda, continuará saliendo oferta al mercado y los precios bajarán. Así, ante la fuerte salida de pisos al mercado de alquiler, estos bajarán, haciéndolo mucho más interesante que la compra. Además los precios de los alquileres son renegociables, los de los pisos, una vez adquiridos, no.
¿Cuál es el stock de vivienda de España? ¿En qué plazo se podría absorber?
En el país hay 3,1 millones de pisos vacíos, de los cuales 620-720 en venta; 1,2 millones de pisos en manos de los constructores, de los cuales unos 900 mil en venta; 1,26 millones de pisos en construcción; 120 mil pisos escriturados y no registrados. Entre unos y otros la banca tiene 600-900 pisos en sus manos lo que incluye pisos en proyecto, con visado de obra, construidos y procedentes de desahucios.
El ritmo de absorción dependerá de la voluntad de los constructores y bancos a amoldarse a la realidad. La subida de los tipos de interés, el conocimiento por parte de la población de lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario y lo que nos están ocultando acelerarán el proceso.
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